Инвестиции в отечественный рынок недвижимости: есть ли смысл?

инвестиции в российскую недвижимость
Бонус 200 к депозиту

Спросите ваших знакомых, далеких от бирж, ценных бумаг или Форекса, что они считают лучшим вариантом инвестирования. Уверены, 90% скажут, что валюта (подразумевая доллар), золото (тут не ясно, что они подразумевают, поскольку банковские слитки купить легко, продать сложно) и недвижимость.

Инвестиции в российскую недвижимость для большинства простых обывателей привлекательны тем, что они понятны и наглядны. Каждый день совершаются сделки по покупке или продаже домов, квартир, производственных помещений. Каждый день кто-то что-то строит, арендует, вокруг наглядные примеры получения живой прибыли. И сейчас, пока рынок отечественной недвижимости находится практически на дне, самое время вложить в него деньги!

Инвестиции в российскую недвижимость

В прошлой статье мы рассматривали преимущества покупки недвижимости за рубежом. И пусть инвестиции в отечественный рынок кажутся невыгодными (расходы на содержание, долгая отдача), мы приведем 5 способов, как получить прибыль даже в нынешних условиях.

Существует два вида заработка на недвижимости:

  • продажа (спекулятивный доход, основанный на росте цен в дальнейшем);
  • аренда.

Бытует мнение, что цены на недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растут, но в действительности это обманчивое предположение. Ниже приведены два графика, демонстрирующие динамику изменения цен на недвижимость в Москве в рублях и в долларе.

рынок недвижимости в рублях

Динамика цен в рублях

цена недвижимости в валюте

Динамика цен в дол. США

Как видите, в рублях цена недвижимости практически не изменилась, а в долларе и вовсе просела. Если добавить сюда расходы на содержание объекта инвестирования, то инвестиции в российскую недвижимость в 2016-м году и вовсе окажутся убыточными. Меньше всего «просаживается» цена на жилье эконом класса, элитная недвижимость может обесценится в кризис на 10-30%.

Заработать на аренде тоже не так просто. Средняя доходность от аренды в крупных городах — 5-7% (то есть окупаемость около 25-ти лет с учетом обслуживания). Около 10% доходность в пригородах и средних городах областей. Повысить доходность от аренды можно с помощью грамотного подбора местоположения объекта и его обустройства. Или с помощью следующих способов:

  • покупка объектов без ремонта. Дешевле купить квартиру без ремонта и сделать его по своему вкусу (или по вкусу потенциальных покупателей), чем покупать квартиру с ремонтом. Популярностью пользуется комбинированная услуга: покупатель покупает квартиру без ремонта и вместе с продавцом согласовывает проект будущего дизайна. Продавец предлагает квартиру без ремонта и берет на себя обязательство сделать в ней ремонт под запросы покупателя. С нежилыми помещениями иначе: покупатель сам переоборудует помещение под свои запросы;
  • покупка недвижимости на стадии строительства. Готовая квартира с документами будет стоить на 15-20% дороже, но это своего рода плата за риск «долгостроя»;
  • покупка проблемного (залогового) актива. Цена на такие объекты на 10-15% ниже рыночной, но есть риск последующих судебных разбирательств и признания сделки недействительной.

Пять полезных советов при инвестициях в российскую недвижимость:

  • покупка крупного объекта и его разделение на мелкие части. Например, покупка нежилого помещения и его разбивка под офисы. Или приобретение 2-хкомнатной квартиры большой квадратуры и её разбивка на три комнаты. Позволяет увеличить доходность объекта на 30-70%;
  • покупка объекта на первом этаже и расширение площади путем пристройки. Минус только в оформлении документов, но большинство таких пристроек — самострои, узаконивающиеся постфактум;
  • субаренда. Долгосрочная аренда, например, квартиры, с последующей её посуточной сдачей;
  • перевод жилого объекта в нежилой и наоборот. Например, прибыль от сдачи квартиры на первом этаже меньше, чем прибыль от сдачи этого же помещения под офис;
  • строительство с нуля. Инвестиции в российскую недвижимость включают в себя и покупку земли с соответствующим целевым назначением. Прибыль может достигать 50-80% при условии строительства «под ключ». Пример: строительство дома по канадской технологии из СИП-панелей.

Где взять деньги на инвестиции в российскую недвижимость? Вспомните, как создал свою бизнес-империю Дональд Трамп. Зарабатывая на недвижимости, он имел миллиардные задолженности, так почему бы не повторить его путь? Учтите тот момент, что прибыль должна перекрыть затраты на кредит: так как быстро перепродать недвижимость с 10%-й наценкой нельзя, а доход от аренды вряд ли перекроет проценты по кредиту, займ целесообразен для покупки недвижимости в стадии строительства или для приобретения земли под застройку.

Еще один вариант — краудинвестиноговые площадки, где, имея хороший проект, можно привлечь одновременно нескольких инвесторов. Помощь юристов в данном случае будет не лишней.

И последний вариант — инвестиции в российскую недвижимость через ПИФы. Долгосрочный вариант вложения денег, снимающий всю головную боль, связанную с законодательными вопросами и оформлением документации. Минусы: доходность 3-5%, срок — 3-5 лет без права досрочного вывода денег.

Резюме. При правильном тщательном подходе любые, даже кажущиеся на первый взгляд убыточными вложения денег могут принести прибыль. Нужно только тщательно все продумать!

Подпишитесь на Инвестиционные идеи  facebook twitter vkontakte

Об авторе

ПРИСТУПИТЬ К ОБСУЖДЕНИЮ

Комментарии

  • Тайлер Дерден 13.03.2017 at 21:54

    Смотря, сколько денег. Для тех, кто не умеет вкладывать в акции, выход. Даже на аренде деньги можно отбить. Тут вот даже парадокс был: 5-тиэтажки под снос по плану Собянина подорожали вместо понижения. Может выгодно вкладывать в жилье, которое вот-вот развалится? Страна парадоксов…

    Ответить
    • White Rabbit 15.06.2017 at 14:48

      Вот выселят этих «хрущей» с их хрущевок за МКАД, тогда и посмотрим, как они радоваться ценам на недвигу будут.

      Ответить