Спросите ваших знакомых, далеких от бирж, ценных бумаг или Форекса, что они считают лучшим вариантом инвестирования. Уверены, 90% скажут, что валюта (подразумевая доллар), золото (тут не ясно, что они подразумевают, поскольку банковские слитки купить легко, продать сложно) и недвижимость.
Инвестиции в российскую недвижимость для большинства простых обывателей привлекательны тем, что они понятны и наглядны. Каждый день совершаются сделки по покупке или продаже домов, квартир, производственных помещений. Каждый день кто-то что-то строит, арендует, вокруг наглядные примеры получения живой прибыли. И сейчас, пока рынок отечественной недвижимости находится практически на дне, самое время вложить в него деньги!
Инвестиции в российскую недвижимость
В прошлой статье мы рассматривали преимущества покупки недвижимости за рубежом. И пусть инвестиции в отечественный рынок кажутся невыгодными (расходы на содержание, долгая отдача), мы приведем 5 способов, как получить прибыль даже в нынешних условиях.
Существует два вида заработка на недвижимости:
- продажа (спекулятивный доход, основанный на росте цен в дальнейшем);
- аренда.
Бытует мнение, что цены на недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растут, но в действительности это обманчивое предположение. Ниже приведены два графика, демонстрирующие динамику изменения цен на недвижимость в Москве в рублях и в долларе.
Динамика цен в рублях
Динамика цен в дол. США
Как видите, в рублях цена недвижимости практически не изменилась, а в долларе и вовсе просела. Если добавить сюда расходы на содержание объекта инвестирования, то инвестиции в российскую недвижимость в 2016-м году и вовсе окажутся убыточными. Меньше всего «просаживается» цена на жилье эконом класса, элитная недвижимость может обесценится в кризис на 10-30%.
Заработать на аренде тоже не так просто. Средняя доходность от аренды в крупных городах — 5-7% (то есть окупаемость около 25-ти лет с учетом обслуживания). Около 10% доходность в пригородах и средних городах областей. Повысить доходность от аренды можно с помощью грамотного подбора местоположения объекта и его обустройства. Или с помощью следующих способов:
- покупка объектов без ремонта. Дешевле купить квартиру без ремонта и сделать его по своему вкусу (или по вкусу потенциальных покупателей), чем покупать квартиру с ремонтом. Популярностью пользуется комбинированная услуга: покупатель покупает квартиру без ремонта и вместе с продавцом согласовывает проект будущего дизайна. Продавец предлагает квартиру без ремонта и берет на себя обязательство сделать в ней ремонт под запросы покупателя. С нежилыми помещениями иначе: покупатель сам переоборудует помещение под свои запросы;
- покупка недвижимости на стадии строительства. Готовая квартира с документами будет стоить на 15-20% дороже, но это своего рода плата за риск «долгостроя»;
- покупка проблемного (залогового) актива. Цена на такие объекты на 10-15% ниже рыночной, но есть риск последующих судебных разбирательств и признания сделки недействительной.
Пять полезных советов при инвестициях в российскую недвижимость:
- покупка крупного объекта и его разделение на мелкие части. Например, покупка нежилого помещения и его разбивка под офисы. Или приобретение 2-хкомнатной квартиры большой квадратуры и её разбивка на три комнаты. Позволяет увеличить доходность объекта на 30-70%;
- покупка объекта на первом этаже и расширение площади путем пристройки. Минус только в оформлении документов, но большинство таких пристроек — самострои, узаконивающиеся постфактум;
- субаренда. Долгосрочная аренда, например, квартиры, с последующей её посуточной сдачей;
- перевод жилого объекта в нежилой и наоборот. Например, прибыль от сдачи квартиры на первом этаже меньше, чем прибыль от сдачи этого же помещения под офис;
- строительство с нуля. Инвестиции в российскую недвижимость включают в себя и покупку земли с соответствующим целевым назначением. Прибыль может достигать 50-80% при условии строительства «под ключ». Пример: строительство дома по канадской технологии из СИП-панелей.
Где взять деньги на инвестиции в российскую недвижимость? Вспомните, как создал свою бизнес-империю Дональд Трамп. Зарабатывая на недвижимости, он имел миллиардные задолженности, так почему бы не повторить его путь? Учтите тот момент, что прибыль должна перекрыть затраты на кредит: так как быстро перепродать недвижимость с 10%-й наценкой нельзя, а доход от аренды вряд ли перекроет проценты по кредиту, займ целесообразен для покупки недвижимости в стадии строительства или для приобретения земли под застройку.
Еще один вариант — краудинвестиноговые площадки, где, имея хороший проект, можно привлечь одновременно нескольких инвесторов. Помощь юристов в данном случае будет не лишней.
И последний вариант — инвестиции в российскую недвижимость через ПИФы. Долгосрочный вариант вложения денег, снимающий всю головную боль, связанную с законодательными вопросами и оформлением документации. Минусы: доходность 3-5%, срок — 3-5 лет без права досрочного вывода денег.
Резюме. При правильном тщательном подходе любые, даже кажущиеся на первый взгляд убыточными вложения денег могут принести прибыль. Нужно только тщательно все продумать!
Комментарии