Инвестиции в недвижимость: как правильно вкладывать деньги

Покупка объектов недвижимости может стать неплохим вариантом долгосрочного инвестирования: кроме непосредственного роста цен (в общей тенденции цены на недвижимость идут в большинстве случаев вверх) недвижимость может приносить и пассивный доход в качестве аренды.

Правда, необходимо понимать юридические тонкости и систему налогообложения, что иногда ставит инвесторов в тупик. Инвестиции в недвижимость — это долгосрочные вложения для тех, кто не любит спекуляции и хочет надежную защиту капитала. Уровень дохода нельзя назвать большим в сравнении с фондовыми или валютными рынками, зато риск потери инвестиций минимален (о другом долгосрочном варианте вложений читайте здесь).

Особенности покупки объектов недвижимости

Покупка объектов недвижимости в странах постсоветского пространства практически лишена смысла. Во-первых, квартиры и дома в пригороде инвестицией назвать сложно, а цены на апартаменты и элитное жилье в крупных городах сопоставимо с европейскими ценами. Кроме того, недвижимость за последние несколько лет в валюте даже немного просела из-за отсутствия спроса, то есть вложения только лишь в доллары США принесли бы больший доход, чем недвижимость. Иное дело инвестиции в другие страны.

Характер инвестиций может быть разным, от чего и зависит выбор страны:

• сохранение капитала. Следует отдать предпочтение тем странам, где цены стабильны, низкий уровень инфляции, а законодательство лояльно по отношению к иностранным инвесторам;
• получение прибыли. Это инвестиции в туристические страны, в страны, где активно развивается строительство и т.д.;
• получение вида на жительство. В данном случае будут интересны оффшорные направления, например, Кипр.

1. Великобритания

С ноября в стране увеличился минимальный порог инвестиций. Вид на жительство дает покупка объектов недвижимости на сумму от 2 млн фунтов стерлингов. И пусть это не по карману большинству людей, здесь удобная система налогообложения и стабильный рост цен. Окупаемость дома около 20-ти лет. В связи с летними событиями недвижимость здесь несколько просядет, потому это самый удачный момент для покупки.

2. Австрия

Туристическая страна, где сезон составляет около 150 дней, но и в остальное время заполняемость недвижимости практически полная. Туристов здесь привлекают горы и климат. Доходность недвижимости составляет около 4% в год, однако местные власти не особо горят желанием впускать сюда инвесторов. Потому рекомендуется обратить внимание на коммерческую недвижимость, купить которую проще, чем жилую.

3. Франция

Цены здесь на жилье стабильны уже длительное время, потому рассчитывать на их рост не стоит. Доходность составляет 3,5-4,2%, однако может сильно колебаться в зависимости от района и города. Раньше этот регион был привлекательным, но сейчас покупка объектов недвижимости здесь нерентабельна. Большее предпочтение инвесторы отдают Испании и Португалии.

4. Мальта

Здесь делают все, чтобы привлечь иностранный капитал. 650-800 тыс. евро хватит, чтобы получить в этой стране гражданство, став собственником дома или апартаментов. Правда, в течение 5-ти лет последующая продажа недвижимости запрещена, сдавать в аренду жилье также нельзя в пределах этого же срока. Но цены на недвижимость здесь растут быстро, что и привлекает инвесторов.

5. Германия

При сравнительно умеренных ценах покупка объектов недвижимости здесь весьма приоритетна по нескольким причинам:

• в округах количество квартиросъемщиков составляет 60%, в крупных городах — до 90%;
• ограничения для иностранных инвесторов незначительны;
• страна менее подвержена экономическому и политическому влиянию извне.

6. Греция

2013-2014 года стали дном для греческой недвижимости. Чтобы купить здесь квартиру, может хватить 30-35 тыс. евро, но есть проблема: самое дорогое жилье на островах Родос и Крит (прибыльность до 10%), но и стоимость жилья здесь высокая. И если оформление недвижимости проблем не вызывает, то в Греции одни из самых высоких налогов (2-13 евро в зависимости от места расположения).

• Топ 5 стран, наиболее перспективных для вложений в недвижимость в 2015-м году (по версии Colliers International): США, Великобритания, Германия, Австралия, Франция. В число лидеров также попала Япония и Сингапур;
• Топ 5 городов: Лондон, Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сидней.

По итогам 2016-го года приоритеты инвесторов могут измениться. В связи с террористической угрозой в странах ЕС и неблагополучной миграционной политикой инвесторы продают недвижимость в ЕС и переориентируются на азиатские рынки: Таиланд, Филлипины, остров Бали. Окупаемость инвестиций в таких странах, как Турция составит 13-15 лет, в странах Прибалтики — 18-20 лет.

К недостаткам (или же проблемам) покупки объектов недвижимости за рубежом можно отнести сложность в оформлении сделки, незнание юридических тонкостей местного законодательства, повышенное внимание налоговой службы своей страны.

Топ 5 ошибок, которые допускают начинающие инвесторы:

• не стоит покупать недорогую недвижимость. Во-первых, в общей смете расходов большую часть занимают пошлины налоги и т.д. Во-вторых, в элитное жилье принесет больший доход, тогда как недорогое жилье со временем может падать в цене;
• не доверяйте рекламным расчетам доходности продавца. Зачастую сумма дохода не учитывает коммунальные платежи, время простоя (в случае аренды) и т.д. Кроме того при перепродаже квартиры инвестор несет некоторые потери из-за разницы в цене покупки и продажи;
• учитывайте сезонность. Например, в Черногории или Болгарии в «мертвый» сезон доходность инвестиций нулевая;
• необходимо закладывать расходы на управляющего, поскольку инвестор находится в другой стране;
• нужно хорошо разбираться в законодательстве, чтобы понимать, какую площадь декларировать. Также законодательство некоторых стран стоит на стороне арендаторов — если арендаторы добросовестно выполняют все условия, нередко возникают сложности с разрывом договора аренды.

Для российских инвесторов инвестиции в зарубежную недвижимость — это не только гарантия сохранения капитала, но и запасной вариант на случай непредвиденных ситуаций в стране. В связи с геополитической ситуацией россияне по итогам 2015-го года стали меньше покупать недвижимость в США и ЕС. И если еще год назад купить дом в Великобритании было относительно просто, то после референдума спрос на английские дома резко сократился. Недорогая недвижимость в Болгарии, Черногории, Греции.

Автор публикации

не в сети 10 лет

Олег Ткаченко

7

Комментарии: 0Публикации: 235Регистрация: 25-02-2016